Les loyers impayés restent l’un des pires scénarios pour un propriétaire. Crédit immobilier à rembourser, charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant… Pendant ce temps, certains locataires cessent simplement de payer. Et jusqu’à récemment, récupérer l’argent pouvait prendre des mois devant les tribunaux.
Depuis le 1er juillet 2025, les règles ont changé. La saisie sur salaire pour loyers impayés a été largement simplifiée. Désormais, un commissaire de justice peut engager directement la procédure auprès de l’employeur du locataire, sans attendre une validation préalable du juge à chaque étape.
Le barème applicable a aussi été mis à jour pour 2026. Résultat : certains propriétaires pourront récupérer plus rapidement une partie des sommes dues.
Ce qui a changé depuis juillet 2025
Avant la réforme, la saisie des rémunérations passait par une procédure judiciaire lourde. Il fallait saisir le juge de l’exécution, attendre une audience de conciliation, puis une ordonnance judiciaire. Les délais étaient souvent de plusieurs mois avant le premier versement effectif au bailleur.
Depuis le 1er juillet 2025, la mécanique est différente.
Le propriétaire qui dispose d’un titre exécutoire peut désormais demander à un commissaire de justice d’engager directement la saisie auprès de l’employeur ou de l’organisme qui verse les revenus du locataire.
Concrètement, cela retire une grande partie des lenteurs administratives qui paralysaient auparavant les procédures de recouvrement.
Un registre national des saisies des rémunérations a également été créé. Chaque procédure doit y être inscrite par le commissaire de justice.
Le propriétaire ne peut pas saisir un salaire sans décision de justice
Attention à un point souvent mal compris : un propriétaire ne peut pas décider seul de prélever le salaire de son locataire.
Il faut obligatoirement disposer d’un titre exécutoire. Cela peut être :
- un jugement ;
- une ordonnance ;
- une injonction de payer devenue définitive ;
- une décision judiciaire constatant la dette locative.
Même avec la réforme, le juge reste donc indispensable au départ pour reconnaître officiellement la dette.
Sans titre exécutoire, aucune saisie sur salaire n’est possible.
Comment fonctionne la procédure de saisie sur salaire en cas de loyers impayés
Première étape : le commandement de payer
Une fois le titre exécutoire obtenu, le propriétaire mandate un commissaire de justice.
Celui-ci adresse alors un commandement de payer au locataire débiteur.
Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour :
- régler les sommes dues ;
- négocier un accord ;
- contester la procédure.
Deuxième étape : confirmation de la procédure
Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire doit confirmer sa volonté de poursuivre la saisie dans un délai de 3 mois.
Le commissaire de justice transmet ensuite un procès-verbal de saisie à l’employeur du locataire, soit en main propre, soit par voie dématérialisée si l’employeur l’accepte.
Le procès-verbal doit être inscrit rapidement dans le registre national des saisies, sinon la procédure peut devenir invalide.
Troisième étape : prélèvement sur le salaire
Une fois la procédure lancée, l’employeur devient juridiquement un « tiers saisi ».
Il doit alors :
- calculer la part saisissable ;
- prélever chaque mois la somme prévue ;
- la reverser au commissaire de justice répartiteur.
Le commissaire reverse ensuite les fonds au propriétaire bailleur.
Quel montant peut être saisi sur le salaire du locataire en 2026 ?
Contrairement à ce que certains bailleurs imaginent, il est impossible de saisir l’intégralité du salaire d’un locataire.
La loi impose un barème progressif qui protège une partie des revenus du débiteur. Ce barème dépend du salaire net mensuel et du nombre de personnes à charge dans le foyer.
Voici le barème 2026 applicable aux saisies sur rémunération.
| Tranche mensuelle de salaire net | Part saisissable |
|---|---|
| Jusqu’à 373,33 € | 1/20 |
| De 373,33 € à 727,50 € | 1/10 |
| De 727,50 € à 1 083,33 € | 1/5 |
| De 1 083,33 € à 1 435,83 € | 1/4 |
| De 1 435,83 € à 1 789,17 € | 1/3 |
| De 1 789,17 € à 2 150,83 € | 2/3 |
| Au-delà de 2 150,83 € | totalité au-delà du seuil |
Exemple concret de saisie sur salaire
Prenons un locataire qui gagne 2 400 € nets par mois sans personne à charge.
La saisie ne porte pas directement sur les 2 400 €.
Chaque tranche est calculée séparément :
- 1/20 sur la première tranche ;
- 1/10 sur la suivante ;
- puis 1/5 ;
- puis 1/4 ;
- etc.
Au-delà de 2 150,83 €, tout peut être saisi sur la fraction supérieure.
Dans ce cas, le montant mensuel récupérable peut dépasser 800 € selon la situation exacte du débiteur.
Le locataire conserve toujours un minimum vital
Même en cas de dette importante, le locataire doit conserver un minimum bancaire insaisissable.
En 2026, ce solde bancaire insaisissable (SBI) est fixé à 651,69 €.
Cette protection s’applique quelle que soit la situation familiale du débiteur.
Autrement dit, même avec une saisie sur salaire, un locataire ne peut pas se retrouver totalement sans ressources.
Peut-on négocier un échéancier ?
Oui.
Le commissaire de justice peut toujours mettre en place un plan de remboursement amiable si les deux parties acceptent un accord.
Dans la pratique, beaucoup de dossiers se règlent ainsi. Pour un propriétaire, cela permet parfois d’éviter des années de recouvrement compliqué. Pour le locataire, cela évite une saisie directe auprès de l’employeur, souvent mal vécue professionnellement.
La réforme favorise clairement les propriétaires
Il faut être lucide : la réforme de 2025 vise à accélérer le recouvrement des impayés.
Le gouvernement et les professionnels du droit considéraient que l’ancien système était trop lent, trop judiciaire et peu efficace. Entre la saisine du juge, les audiences et les délais administratifs, certains propriétaires attendaient parfois près d’un an avant de toucher le moindre euro.
Avec le nouveau système, la procédure devient beaucoup plus opérationnelle.
Mais cela ne signifie pas qu’un propriétaire récupérera automatiquement son argent. Si le locataire est au chômage, en situation précaire ou multiplie les dettes, les montants réellement récupérables peuvent rester faibles pendant longtemps.
Dans les dossiers les plus difficiles, même une saisie sur salaire ne suffit parfois pas à compenser plusieurs années de loyers impayés.